Зачем платить налоги со сдачи квартиры: разбор рисков и обязанностей
Сдача квартиры в аренду — один из самых популярных способов пассивного дохода в России. Однако не все арендодатели задумываются о налоговых последствиях. Между тем, налоговая инспекция усиливает контроль за доходами физических лиц, и «неофициальная» сдача жилья всё чаще приводит к штрафам. Поэтому разберёмся, как платить налог за сдачу квартиры правильно, какие есть варианты и какие подводные камни стоит учитывать.
Три законных способа платить налоги на аренду квартиры
Существует несколько легальных путей уплаты налога на доход от аренды недвижимости. Они различаются по ставке, способу расчёта и требованиям к налоговой отчетности. Выбор зависит от того, как часто вы сдаёте жильё и какой доход получаете.
1. НДФЛ как физическое лицо — 13% от дохода
Это самый распространённый способ. Если вы сдаёте квартиру как физлицо и не регистрируетесь как предприниматель, вы обязаны подать декларацию о доходах от аренды по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля. Ставка — 13% для резидентов РФ, и 30% — для нерезидентов.
К примеру, если вы сдаёте квартиру за 40 000 рублей в месяц, за год набегает 480 000 рублей. Налог составит 62 400 рублей. Чтобы избежать проблем с налоговой, важно вовремя подать декларацию и оплатить сумму в срок.
2. Патентная система налогообложения (ПСН)
Патент могут оформить только индивидуальные предприниматели. Это хороший вариант, если вы сдаёте одну или несколько квартир на долгосрочной основе. Сумма налога фиксирована и зависит от региона. Например, в Москве в 2024 году патент на сдачу одной квартиры обходится примерно в 60 000 рублей в год. При этом доход от аренды не ограничен — можно сдавать квартиру за 50 000 или 150 000 рублей в месяц, налог останется прежним.
Плюс патента в предсказуемости и отсутствии необходимости подавать декларации. Минус — необходимость регистрации ИП и дополнительных обязанностей по отчётности.
3. Упрощённая система налогообложения (УСН)
Этот вариант подходит тем, кто сдаёт несколько объектов недвижимости и получает существенный доход. Ставка налога — 6% от доходов (или 15% от разницы между доходами и расходами, если выбран доходно-расходный режим).
УСН требует регистрации ИП и ведения бухгалтерии. Подходит тем, кто хочет сдавать жильё в аренду как бизнес — например, посуточно или через управляющую компанию.
Реальная практика: как поступают владельцы квартир
На практике многие арендодатели предпочитают просто «не светиться». Однако стоит помнить: налоговая может получить информацию о сдаче квартиры через банковские переводы, жалобы соседей или сведения от управляющих компаний. Особенно если арендатор — юрлицо или иностранец, которому нужна регистрация. В таких случаях сдача квартиры в аренду без уплаты налогов становится рискованной.
Некоторые владельцы оформляют патент, чтобы платить фиксированный налог и не переживать за декларации. Другие — особенно те, кто сдаёт жильё на короткий срок — регистрируются как ИП и выбирают УСН, чтобы учесть расходы на ремонт и обслуживание.
Что будет, если не платить налоги?
Если скрыть доход от сдачи жилья, налоговая может доначислить налог, пени и штраф. Срок исковой давности — 3 года, но если нарушение признают умышленным, период может быть продлён. Например, за доход в 500 000 рублей в год, скрытый от налоговой, вам могут доначислить 65 000 рублей налога, плюс пени и штраф до 40% от суммы. Итог — более 90 000 рублей, не считая возможных проблем с судимостью при систематических нарушениях.
Технические детали: как оформить декларацию о доходах от аренды
Если вы выбрали уплату НДФЛ, то до 30 апреля подаётся декларация через:
- Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС
- МФЦ или напрямую в налоговую
- Программу «Декларация» от ФНС
В декларации указываются доходы от аренды, адрес объекта, сумма полученных платежей. Можно приложить договор аренды, но это не обязательно. После подачи декларации налоговая рассчитает сумму налога, которую нужно уплатить до 15 июля.
Как выбрать подходящий режим налогообложения
Если вы сдаёте квартиру время от времени и не хотите регистрировать ИП — подавайте декларацию и платите 13% НДФЛ. Это просто и относительно безболезненно.
Если доход стабилен и квартира сдается постоянно — рассмотрите патент. Особенно выгодно, если ставка патента в вашем регионе невысока.
Если у вас несколько квартир или вы работаете на рынке аренды профессионально — регистрация ИП и УСН даст вам больше гибкости, включая возможность учитывать расходы и оптимизировать налоговую базу.
Вывод: платить или не платить — вопрос не стоит
Налоги на аренду квартиры — реальность, с которой сталкивается каждый владелец сдаваемой недвижимости. Чем раньше вы начнёте платить их легально, тем спокойнее будет сон. Выбор режима зависит от целей, объёмов дохода и желания заниматься отчётностью. Главное — не игнорировать обязательства и помнить: легализация дохода — это не только законно, но и стратегически разумно.
Если вы не знаете, с чего начать — обратитесь к налоговому консультанту или в МФЦ. Не стоит ждать, пока налоговая сама к вам придёт.
